Faut-il Emprunter en Francs Suisses en 2019? ALERTE

Les travailleurs frontaliers qui décident de faire un crédit en Suisse en 2019 se demandent dans quelle monnaie le faire. Si un crédit immobilier en franc Suisse (devise CHF) a des avantages, il y a aussi des raisons pour l’éviter. Si vous êtes frontalier, méfiance. Pas d’engagement avant d’avoir mesuré le poids de vos décisions. Pour vous aider, je vais vous parler ici du « pour » et du « contre ».

De quel côté de la frontière faut-il acheter ?


Avant de vous donner mon avis sur « faut-il faire un prêt en euros ou bien faire un prêt en francs suisses », je voudrai attirer votre attention sur le bien immobilier que vous visez.

Commencez par vous poser cette question : est-ce une bonne idée d’acheter en Suisse ? Si j’insiste sur ce point avant d’entrer dans le vif du sujet c’est qu’aujourd’hui, les biens français offrent à l’heure actuelle de bien meilleures conditions :

  1. Taux de crédit très bas.
  2. Taux de change très haut pour celui qui perçoit son salaire en francs suisses.
  3. Prix de la pierre en baisse.

Réfléchissez à long terme

C’est quand même le trio infernal, et il serait dommage de ne pas en profiter. Dans tous le cas, au moment de faire pencher la balance d’un côté ou d’un autre, il faut bien peser les arguments des deux possibilités, et ne pas avoir une simple vision court-termiste.

Si vous voulez acheter en France, reste à ne pas vous tromper sur la formule du crédit que vous allez privilégier.

Bon à savoir si vous êtes frontalier

Même si vous travaillez en Suisse, vous avez le droit au Prêt à Taux Zéro (le PTZ). La subtilité, c’est que si vous avez déjà un bien en Suisse mais que vous voulez acheter en France pour la première fois, et bien vous pourrez quand même en bénéficier. Vous serez alors considéré comme primo accédant.

La Suisse et ses frontières

Faire un prêt en devises (francs suisses)


Le prêt en devise à encore la côte chez les frontaliers comme chez les résidents suisses. Vous allez facilement comprendre pourquoi.

La question se pose surtout si vous êtes payé en CHF. En effet, les variations de l’euro peuvent vous jouer des tours. Voici pour quoi le prêt en devises garde son intérêt :

1. Vous supprimez les risques liés au taux de change si votre salaire est en francs suisses

En souscrivant à cette option, vous faites fi du risque de change. D’où l’importance de ne pas avoir une vision à court terme de la chose (mais aussi de bien savoir qu’un superbe emploi n’est pas éternel).

Un prêt en francs suisses n’impactera pas vos mensualités, que le cours de la monnaie augmente ou baisse. À contrario, si votre salaire est en CHF mais que vous avez acheté en euros, une hausse du franc suisse baissera vos mensualités et une baisse de l’euro les augmentera.

Revendre avant l’heure

Avoir son salaire et ses remboursements dans la même devise est une bonne chose, parce que vous supprimez ces risques causés par le taux de change, en particulier en cas de revente non prévue.

Et parfois, vous ne pourrez pas attendre le meilleur moment pour vendre : divorce, décès… Les accidents de parcours sont nombreux et imprévisibles. Et le risque est d’autant plus grand que la durée de l’emprunt est longue. 

Je vous donne un exemple : si vous achetez un appartement en euros en France avec un crédit en francs suisses et que vous voulez le revendre avant d’avoir fini de le payer, vous devrez solder votre dette en CHF.

Si vous revenez en France : quel comportement adopter ?

Le retour du héros… Si vous revenez, je vous conseille de faire racheter votre prêt en euros, puisque vous ne serez plus payé dans la devise suisse.

L’autre alternative, c’est de conserver votre crédit en l’état, en sachant que la moindre variation de change vous donnera des sueurs froides. Et s’il vous reste 20 ans à payer, je vous souhaite bon courage… À vous d’évaluer votre résistance au risque : financièrement et mentalement.

Par contre, à mon avis, il ne faut rien changer s’il ne vous reste que 2 ans à rembourser. Mais là encore, c’est à vous et à vous seul de faire vos calculs.

Et si vous n’êtes pas payé en francs suisses ?

Vous êtes frontalier et vous touchez vos revenus en euros. Je vous invite à ne pas vous laissez tenter par un taux en CHF qui défie toute concurrence. Les banques savent attirer les investisseurs avec des offres bien tournées.

C’est très risqué pour vous. Même si vous souscrivez à un taux très bas. Vos mensualités peuvent partir à la hausse sans prévenir. Je vous le déconseille donc fortement.

Et si vous avez seulement une partie de votre salaire en CHF ?

Je dirais que pour amoindrir le risque que vous prenez, il faut qu’au moins 50 % de votre salaire soit payé en francs suisses. Vous pouvez aussi posséder de l’épargne dans cette devise.

Si c’est le cas, assurez-vous d’avoir au moins 20 % du crédit de côté pour pouvoir faire face aux aléas.

Faire un prêt en euros


il faut bien comprendre qu’il y a des avantages conséquents quand on choisi d’emprunter en euros.

1. Des taux français qui sont concurrentiels

Il n’y a pas si longtemps les taux suisses étaient meilleurs que les taux français, au moins de 1 % grâce à la stabilité de la monnaie. Sauf que de ce côté-là l’équilibre s’est rétabli. La tendance s’est même inversée à un moment donné.

Choisir le franc suisse ne fait plus faire d’économies par rapport à l’euro, surtout si on est obligé de revendre son bien avant d’avoir remboursé son crédit.

Faites vos calculs

Je vous recommande fortement de comparer les taux entre les 2 options. Si différence il y a, vous verrez qu’elle est infime. À partir de là, le rapport gain/risque ne se justifie pas, même si le taux suisse est un peu plus intéressant financièrement lors de la souscription.

N’oubliez pas que même si c’est la maison de votre vie, les français gardent en moyenne leur bien 7 ans. Car il s’en passent des choses dans leur vie durant ce laps de temps.

2. Option recommandée si c’est un investissement locatif

C’est important pour un propriétaire qui souhaite mettre son bien en location. En effet, le loyer sera payé en euro, puisque l’appartement ou la maison est en France. C’est la loi, même si on loue à un suisse.

Les risques liés au change seront pour le propriétaire si le prêt est fait en devises. C’est dangereux, surtout s’il y a un crédit à rembourser.

L’assurance aussi peut jouer son rôle

Enfin, ne négligeons pas les assurances, qui ne sont pas les dernières à nous jouer des mauvais tout au moment où on en a besoin. Si celle du bien est en euros, là encore, la différence avec le CHF se fera sentir en fonction du taux de change. Car les pimes d’assurance mettent du temps à s’enclencher.

Je vais vous donner un exemple pour que cela soit plus clair. Si le taux de change bouge entre le moment de votre invalidité et celui du versement de la prime, il se peut que le montant versé par l’assurance ne couvre plus le montant de la dette.

Et une assurance qui ne couvre pas tout, ce sont les héritiers ou le conjoint qui devront payer le delta…

La loi française est stricte avec les propriétaires bailleurs

N’oubliez pas que dans votre contrat de location, vous devez indiquer le montant du loyer en euros. Le locataire, lui, doit vous payer également dans cette devise, puisque votre bien est loué en France (et cela même si vous le louez à un étranger).

Hors, si vous avez achetez pour louer, vous rembourser un crédit (il y a de fortes chances). Bien souvent, le loyer perçu vient compenser le montant de l’échéance. Si vous souscrivez en prêt dans une autre devise que l’euro, vous ne maîtrisez plus votre budget. Vous serez dépendant du taux de change.

3. Vous êtes moins soumis aux aléas de l’emploi

Appelons cela aussi les risques liés au temps qui passe. Un frontalier doit se méfier de tout, en particulier de sa perte d’emploi, qui peut arriver comme pour tout un chacun. Dans ce cas-là il touchera ses indemnités chômage en France, et ils ne seront pas en CHF !

En tant que frontalier, vous serez indemnisé par la France. Vous recevrez vos Assedics en euros, même si la base retenue pour le calcul sera celle de vos revenus suisses.

Imaginez un peu le stress chaque mois au moment du remboursement : regarder le taux de change, et prier pour qu’il soit en votre faveur… Ce n’est pas vivable !

De gros revenus en moins

Le chômage n’est pas forcément la bonne période pour supporter des risques liés au change, donc méfiance, car l’indemnité pôle emploi ne sera pas être la même que le salaire suisse. 

Votre allocation chômage ne vous permettra pas d’avoir le même train de vie. Vous serez donc puni 2 fois : de faibles revenus + le risque de change.

Et encore, je ne parle pas ici des cas qui ont empruntés le maximum que leur taux d’endettement les y autorisaient. Si vous êtes dans cette situation, vous ne pourrez même pas faire racheter votre prêt. Une personne sans emploi et au plafond n’intéresse pas trop les organismes financiers…

4. Vous faciliterez un éventuel rachat de crédit

Pensez aussi au rachat de prêt. Pour diverses raisons, on peut avoir besoin de faire racheter son crédit immobilier, ou bien de faire renégocier son taux. Soit on a trouvé un meilleur taux ailleurs, soit on a besoin d’une petite rallonge ou de faire diminuer ses mensualités.

Avec la différence entre les devises, il est possible que l’opération ne puisse se faire. Je m’explique :

  • Le rachat d’un prêt en devises se fera en francs suisses.
  • Le capital restant dû sera lui converti en euros par la banque qui doit agir ainsi pour connaitre ce qu’on appelle « la contre-valeur » du bien.

Selon l’évolution du taux de change, la banque peut refuser votre rachat car la valeur de celui-ci est au-dessus de sa valeur d’achat

Vous me suivez ? Vous pouvez perdre des années d’amortissement juste avec l’effet de change !

Si vous ne pouvez vraiment pas faire autrement que de faire racheter votre crédit immobilier, surveillez le taux, et ne loupez pas le bon créneau pour la date du rachat. Cela vous demandera une vigilance sans failles et surtout de ne pas être trop pressé !

5. La revente est plus « facile »

Le risque de change au moment de la revente si le prêt n’est pas soldé est fort. Ce que vous aviez gagné en sérénité peut disparaitre à ce moment-là si la courbe du change ne va pas dans votre sens.

Le problème, c’est que personne ne peut la prévoir sur le long terme. Un prêt en euros souscrit pour un bien dans la même monnaie fait disparaitre ce stress de la revente.

Mon avis sur la question : dans quelle devise faire son prêt ?


D’abord, je vous conseille de vous méfier des appels alléchants des banques frontalières qui mettent en avant l’emprunt immobilier en CHF. Il y a des propriétaires qui s’en mordent les doigts, surtout depuis que le franc suisse a grimpé. Car les frontaliers qui travaillent du côté suisse ont le choix, même s’il s’agit d’acheter en France.

En fait, tout va dépendre de la différence de taux et du nombre d’années pendant lesquelles le bien va être conservé. Mais plus on avance dans le remboursement du crédit, et moins le risque de perdre de l’argent sera important. Reste le facteur X : celui de l’évolution du taux de change.

À chaque situation son prêt

Tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. L’âge des acheteurs, mais aussi la nature du bien peuvent faire pencher la balance.

Les banques ont donc leur rôle à jouer quant à l’information qu’elles donnent à leurs clients. Celle-ci doit être sans failles, et très clair, pour permettre à de nombreuses familles de ne pas connaître le même cauchemar qui a été vécu par d’autres il n’y a pas si longtemps que cela.

Dans quels cas favoriser le prêt en francs suisses

S’il s’agit d’un achat familial, d’une grande maison, ou d’un appartement pour passer ses vieux jours, l’option d’un prêt en devises peut être la bonne solution.

Dans quels cas favoriser le prêt en euros

À l’opposé, un jeune couple d’actifs dont c’est le premier achat (un T2 par exemple) aura plutôt intérêt à pencher pour l’euro.

Car dès que la famille va s’agrandir, il faudra déménager, même avec un crédit en cours. N’oublions pas non plus la loi Pinel, qui permet de faire de grosses économies d’impôts.

Vous êtes frontalier ? Vous travaillez en Suisse ? Vous aller faire un prêt pour un achat en France ? Vous hésiter entre l’euro et le CHF ? Mon conseil : prenez votre temps, et ne signez pas n’importe quoi !